Hypotéky

Hypotéky sú primárne určené na financovanie bývania, ale existujú aj neúčelové – americké hypotéky, ktoré možno použiť ľubovoľným spôsobom. Hypotéka je dlhodobý úver na vysoké čiastky, preto sa oplatí venovať jej výberu veľa pozornosti a naša stránka o hypotékach vám v tom pomôže.

Hypotéka je veľmi jednoduchý spôsob, vďaka ktorému získate vo veľmi krátkej dobe peniaze na nákup bytu alebo rodinného domu. Výnimkou nie sú ani nákupy garáží alebo pozemkov. Máte na výber z celej škály možností, ale vždy si vopred rozmyslite, či sa vám hypotéka naozaj oplatí.

Čo to je hypotekárny úver?

Najbežnejšia definícia hypotéky: Je to typ úveru, ktorý býva zabezpečený záložným právom na určitú nehnuteľnosť. Obvykle sa využíva k nákupu nehnuteľnosti v rámci Slovenska na účel bývania, prípadne na prenájom. Zo zákona máte nárok na kúpu bytu v rámci celej Európskej únie, ale prax je trochu iná. Slovenské banky, ktoré vám hypotéku poskytnú, po vás budú chcieť, aby nehnuteľnosť, ktorou ručíte, bola na území Slovenskej republiky.

Zákonné pravidlá hypotekárnych úverov určuje zákon o bankách 483/2001, konkrétne §67 – §88, definoval hypotekárne úvery týmto spôsobom:

“Hypotekárny úver je úver s lehotou splatnosti najmenej štyri roky a najviac 30 rokov zabezpečený záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti, a to aj rozostavanej, ktorý je financovaný prevažne prostredníctvom vydávania a predaja hypotekárnych záložných listov hypotekárnou bankou podľa osobitného predpisu a ktorý poskytuje hypotekárna banka na tieto účely:

  • a) nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti,
  • b) výstavbu alebo zmenu dokončených stavieb,
  • c) údržbu tuzemských nehnuteľností alebo
  • d) splatenie poskytnutého úveru použitého na účely podľa písmen a) až c), ktorý nie je hypotekárnym úverom.

Výhodou pre klientov je to, že predovšetkým účelové hypotéky majú vďaka zdrojom z vydaných HZL lepšie parametre (doba splatnosti, fixácia úrokovej sadzby, výška úrokovej sadzby, % založenej nehnuteľnosti) než napríklad spotrebné úvery.

Pre koho sú hypotéky určené?

Hypotéka je určená pre fyzické osoby, ktoré majú v čase žiadosti viac ako 18 rokov. Ďalším predpokladom pre úspešnú žiadosť o úver je trvalý pobyt na našom území. Pre manželov, ktorí majú spoločný majetok, je podmienkou spoločná žiadosť o hypotekárny úver. Banka si tak zaistí, že nenastanú prípadné problémy s tým, keby ste nechceli platiť vo vopred určených splátkach a druhý z páru by tvrdil, že o žiadnom úveru nevie.

Druhy hypoték

Na našom bankovom trhu existuje celý rad druhov hypoték, na vás ako klientoch potom záleží, k akému účelu si daný finančný produkt zvolíte. Hypotekárne úvery sa najčastejšie delia podľa svojej účelovosti na účelové a neúčelové. Rozdiel medzi nimi je vcelku zreteľný. Účelový hypotekárny úver môžete využiť len k tým zámerom, ktoré sú priamo definované bankou. Vo veľkej väčšine sú to prostriedky na zabezpečenie nejakej formy bývania – kúpa domu alebo bytu, prípadne nejakého pozemku. Na druhú stranu neúčelový hypotekárny úver (niekedy sa používa výraz americká hypotéka) nedáva zákazníkovi žiadny druh obmedzenia. Je len na klientovi, k akému účelu peniaze využije. Všetko teda záleží na vašej fantázii – nákup nového automobilu, celoročné cesta okolo sveta alebo možno aj platenie školného (v prípade, že naša vláda niekedy v budúcnosti schváli platenie školného na vysokých školách).

Účelovú (klasickú) hypotéku je možné získať na tieto zámery:

  • kúpa nehnuteľnosti, stavebného pozemku
  • výstavba nehnuteľnosti
  • rekonštrukcie, modernizácie či opravy nehnuteľnosti
  • splatenie úveru alebo pôžičky použité na investície do nehnuteľnosti
  • prípadne získanie vlastníckeho podielu na nehnuteľnosti (napr. vysporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov – SMK, vysporiadanie dedičstva atď.)

Objektom hypotekárneho úveru môže byť napr.:

  • stavebný pozemok,
  • nehnuteľnosť slúžiaca na bývanie (napr. rodinný dom či bytová jednotka),
  • nehnuteľnosť slúžiaca na individuálnu rekreáciu,
  • bytový dom, prevádzkový dom,
  • nehnuteľné príslušenstvo, ktoré je súčasťou vyššie uvedených nehnuteľností (garáž, bazén, sauna, terénne úpravy pozemku, atď.),
  • prípadne podnikateľské objekty.

Hypotéka ako percento záložnej hodnoty nehnuteľnosti

Hypotekárne úvery možno rozlíšiť podľa maximálnej sumy, ktorú môže klient získať. Táto suma je daná percentom z hodnoty založenej alebo zhotovenej nehnuteľnosti. U neúčelových úverov sa táto výška pohybuje okolo 60 % ceny obvyklej založenej nehnuteľnosti, u účelových úverov na bývanie sa klient môže stretnúť s úvermi do výšky 70, 80, 90, 100 alebo dokonca výnimočne aj nad 100 percent.

Hypotekárna kombinácia

Niektoré banky ponúkajú hypotekárne úvery aj v kombinácii s inými produktmi. Jedná sa predovšetkým o kombinácie so

  • stavebným sporením,
  • životným poistením.

Pre tieto varianty platí, že klient spláca banke len úroky z nemennej istiny hypotéky a na kombinovanom produkte ukladá svoje peniaze. Následne potom jednorázovo hypotéku alebo jej časť splatí z peňazí zo stavebného sporenia, či životného poistenia.

Hypotéka podľa spôsobu splácania

Hypotekárne úvery možno tiež rozlíšiť podľa spôsobov splácania na:

  • Anuitné splácanie – klient celú dobu trvania úveru platí rovnakú výšku mesačnej splátky
  • Progresívne – klient zo začiatku platí nižšie mesačné splátky, ktoré sa mu postupne v priebehu rokov zvyšujú
  • Degresívne – klient platí z počiatku vyššiu mesačnú splátku, ktorá sa mu postupne znižuje

Nájdu sa aj ďalšie spôsoby, podľa akých sa dajú hypotekárne úvery rozlišovať – napr. podľa toho, pre koho sú určené, spôsobu čerpania (jednorazové, postupné, pred zápisom záložného práva), podľa doby splatnosti alebo podľa doby fixácie úrokovej sadzby.

Aký je priebeh vybavovania hypotekárneho úveru?

Predovšetkým je tu otázka, kto môže o hypotekárny úver žiadať? Žiadosť o hypotéku môže podať:

  • fyzická osoba – občan,
  • podnikatelia: právnické osoby a fyzické osoby – podnikatelia,
  • obce a mestá.

Úvahy o financovaní pomocou hypotéky potom môžeme rozdeliť na zhruba tri etapy.

1. etapa – pred podaním žiadosti o úver

Táto etapa v sebe zahŕňa pre klienta výber banky, ktorá mu úver poskytne, alebo neposkytne. Dôležitým kritériom pri výbere banky je výška úroku z poskytnutého úveru spoločne s dĺžkou jej garantovanej doby. Často sa stáva, že klient obíde niekoľko inštitúcií, než narazí na tú, u ktorej je schopný vyhovieť všetkým požiadavkám a úver získať.

Klient býva pri návšteve banky oboznámený so základnými informáciami o hypotekárnych úveroch a mal by dostať aj zoznam všetkých dokladov, ktoré budú v jeho konkrétnom prípade potrebné pre schválenie úveru. Neoddeliteľnou súčasťou by mal byť aj orientačný prepočet, či je klient schopný zo svojich príjmov úver splácať.

Až keď budú všetky doklady, vrátane dokladov o výške príjmu, zostavené, klient vyplní a odovzdá žiadosť o poskytnutie úveru.

2. etapa – po podaní žiadosti o úver

Po podaní žiadosti si banka necháva určitý čas na spracovanie žiadosti. Ak je úver schválený, banka vyzve klienta k podpisu úverovej zmluvy, záložnej zmluvy a zmluvy o vedení účtu. Klient je oboznámený so zmluvnými dokumentmi.

Po splnení podmienok (napr. vinkulácia poistiek, zapísanie záložného práva do katastra – niekedy stačí iba podanie návrhu na zápis do katastra) môže klient začať úver čerpať. V priebehu čerpania, čo môže byť v prípade stavby aj rok a dlhšie, splácate banke iba úroky z vyčerpanej čiastky.

3. etapa – po vyčerpaní úveru

Po vyčerpaní úveru klient obdrží oznámenie o ukončení čerpania a definitívnej výške anuitnej splátky, ak je úver splácaný týmto spôsobom. Začnete splácať úroky a umorovať istinu.

Pri uzatváraní hypotéky si klient a banka dojednávajú aj tzv. fixáciu úrokovej sadzby. Pokiaľ je fixácia napr. 5 rokov, úrok sa môže zmeniť až za 5 rokov. Pred zmenou úrokovej sadzby je klient bankou informovaný a má možnosť čiastočne alebo úplne splatiť úver bez sankcií.

V prípade neúčelovej hypotéky, ktorá spadá pod režim zákona o spotrebnom úvere (č. 321/2001 Zb.), Možno kedykoľvek urobiť mimoriadnu splátku časti alebo celého úveru.

Doklady potrebné k vybaveniu hypotekárneho úveru

Základnou podmienkou pre poskytnutie hypotekárneho úveru je preukázanie žiadateľa o úver, že je schopný poskytnutý úver zo svojich príjmov splatiť. Aké základné doklady bude banka po záujemcovi požadovať?

Banka bude vždy požadovať:

  • doloženie výšky príjmov (daňové priznanie alebo potvrdenie príjmu od zamestnávateľa) žiadateľov, prípadne spoludlžníkov alebo ručiteľov,
  • ocenenie založenej nehnuteľnosti, výpis z katastra o zanesení záložného práva + vinkuláciu poistenia tejto nehnuteľnosti v prospech banky,
  • ďalšie doklady: niekedy aj vinkuláciu životného alebo úverového poistenia v prospech banky.

Ak je úver použitý na investíciu do nehnuteľností, banka ďalej požaduje doklady o nehnuteľnosti:

  1. v prípade kúpy nehnuteľnosti:
    • kúpna zmluva (zmluva o budúcej kúpnej zmluve)
    • výpis z katastra nehnuteľností (či nehnuteľnosť existuje, kto ju vlastní a že na nej nie je iné záložné právo alebo vecné bremeno)
  2. v prípade výstavby, rekonštrukcie, opráv, apod.:
    • stavebné povolenie (s nadobudnutím právoplatnosti)
    • projektovú dokumentáciu
    • rozpočet stavby
    • prípadne zmluvy s dodávateľmi
    • výpis z katastra nehnuteľností (dôkaz existencie a vlastníctva stavebného pozemku alebo nehnuteľnosti)

Zoznam dokladov sa môže prípad od prípadu líšiť. Existujú napríklad hypotéky bez dokladovania príjmu, hypotéky dohodnuté čiastočne po internete, atď.

Poistenie hypotekárneho úveru

Základnou podmienkou poskytnutia hypotekárneho úveru je jeho zabezpečenie záložným právom k nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť, ktorou ručíte, môže byť priamo objektom úveru (hypotekárny úver je čerpaný na jeho kúpu, výstavbu či rekonštrukciu) alebo to môže byť iná, či iné nehnuteľnosti (ručiť sa môže aj viacerými nehnuteľnosťami).

Nehnuteľnosť sa však musí nachádzať na území SR, členského štátu Európskej únie alebo iného štátu, tvoriaceho Európsky hospodársky priestor.

Zákonom je stanovené, že banka môže poskytnúť úver maximálne do výšky 70 % záložnej hodnoty založenej nehnuteľnosti, tzn., že úver musí byť zaistený nehnuteľnosťou min. na 143 %. Ak banky poskytujú úvery do vyššej výšky, musia nájsť náhradné krytie nad zákonom stanovenú výšku.

Na nehnuteľnostiach, ktoré majú slúžiť pre zabezpečenie hypotekárneho úveru, nesmie byť iné záložné právo tretej osoby, s výnimkou záložného práva, ktorým je zaistený úver poskytnutý napr. stavebnou sporiteľňou, za predpokladu, že stavebná sporiteľňa s prednostným poradím svojho záložného práva dala emitentovi hypotekárnych záručných listov (HZL) na zriadenie zástavného práva v ďalšom poradí písomný súhlas. V tomto prípade sa dá na účely pokrytia HZL zahrnúť pohľadávku z hypotekárneho úveru maximálne vo výške rozdielu medzi 70 % záložnej hodnoty založenej nehnuteľnosti a pohľadávkou z úveru poskytnutého stavebnou sporiteľňou.

Nehnuteľnosť musí byť v zábezpeke celá, banky neakceptujú napr. polovicu domu. Na nehnuteľnosti tiež nesmie viaznuť žiadne vecné bremeno brániace používanie.

Ako zábezpeku možno použiť aj rozostavanú nehnuteľnosť, ktorá je ako rozostavaná zapísaná v katastri nehnuteľností, a na ktorej je čerpaný úver. Stavbu možno ako rozostavanú stavbu zapísať do katastra nehnuteľností, pokiaľ má postavené aspoň jedno nadzemné podlažie. Ak je objekt úveru a zábezpeka totožná a jedná sa o výstavbu, musí byť v každom okamihu čerpania peniaze z úveru zaistená najmenej na 143 %. To znamená, že banka uvoľňuje peniaze postupne, podľa toho ako rastie cena nehnuteľnosti v dôsledku jej výstavby.

Ďalším nástrojom zabezpečenia, ktoré banka vyžaduje je vinkulácia poistenia založenej nehnuteľnosti v prospech banky.

Banka niekedy tiež môže požadovať uzatvorenie životného alebo úverového poistenia žiadateľa a vinkuláciu tohto poistenia opäť v prospech banky. Banka môže tiež vyžadovať ďalších spoludlžníkov alebo ručiteľov pre prípad, že by klient nebol schopný úver splácať (v prípade nízkej bonity alebo vyššieho veku klienta).

Čerpanie hypotekárneho úveru

Hypotékou sa dá splatiť mnohokrát až 100 % záložnej hodnoty nehnuteľnosti. Samozrejme je vždy lepšie, keď čerpáte menšiu časť, pretože banky sú vždy ústretovejšie k tým klientom, ktorí majú už nejakú čiastku nasporenú. Neznamená to však, že by vám nebola hypotéka poskytnutá.

Hypotekárny úver je možné čerpať dvoma spôsobmi – buď jednorázovo alebo postupne. Vopred si premyslite, k akému účelu vlastne chcete úver získať. V okamihu, keď sa rozhoduje o hypotekárnom úvere, je treba mať jasno o nehnuteľnosti, ktorú možno banke ponúknuť ako zábezpeku k hypotekárnemu úveru.

Navyše, ak hypotekárny úver používate ako účelový na financovanie nehnuteľnosti, musí byť jasno o financovaní celého zámeru. Hypotekárny úver je možné použiť až po preinvestovaní – vyčerpaní vlastných zdrojov, prípadne úveru zo stavebného sporenia, či ďalších prostriedkov. Hypotekárny úver prichádza až ako posledná alternatíva a čerpaním hypotekárneho úveru by sa mala daná investícia do nehnuteľnosti už dokončiť.

Čerpanie hypotekárneho úveru je možné, ak sú splnené podmienky pre čerpanie, ktoré sú uvedené v úverovej zmluve. Jednou z najdôležitejších podmienok (v prípade, že je úver schválený a je podpísaná úverová zmluva) je potvrdenie o vklade záložného práva banky k založenej nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností (pozri zabezpečenie hypotekárneho úveru vyššie), v súčasnej dobe už niektoré banky umožňujú čerpať časť alebo celý úver len na základe návrhu na zápis o vklade záložného práva, čím sa klient k peniazom dostane podstatne skôr.

Čerpanie hypotekárneho úveru sa vykonáva bezhotovostne, pri neúčelovom úvere zaslaním peňazí na účet určený klientom, pri účelovom úvere väčšinou formou preplatenia dodávateľských faktúr, odoslaním kúpnej ceny na účet predávajúceho podľa kúpnej zmluvy apod. Banku sa oplatí vyberať aj podľa prístupu k čerpaniu a to obzvlášť u stavby. Niektoré vám totiž administratívu sťažujú, iné uľahčujú.

Čerpanie môže byť buď jednorázové (väčšinou pri kúpe nehnuteľnosti alebo pri neúčelovom úvere), alebo môže prebiehať postupne (napr. pri výstavbe či rekonštrukcii nehnuteľnosti). V tomto prípade sú v zmluve o úvere uvedené orientačné termíny čerpania a konečný termín pre dočerpanie.

Postupné čerpanie úveru využijete skôr pri rekonštrukcii bytu či rodinného domu, alebo v prípade, že máte dohodnutých viac splátok za vaše bývanie. Tu musíte zrealizovať všetko do 2 rokov od schválenia úveru.

Splatnosť hypotekárneho úveru

Výška hypotéky je obmedzená vašou schopnosťou splácať požičané peniaze. Z toho dôvodu si vždy banka najskôr zistí vašu bonitu (vypočítava sa podľa výšky vašich príjmov, vyjadruje vašu schopnosť plniť finančné záväzky), ktorá prezradí, akú sumu si môžete maximálne požičať. Celkom iste asi pochopíte, že pri mesačnom zárobku okolo 400 eur, nemôžete žiadať o 100 tis. eur na rodinný dom. Vždy svoje požiadavky zvážte, aby ste sa neskôr nedostali do zbytočných problémov. Minimálna výška hypotéky sa pohybuje okolo 3 tisíc eur, maximálna hranica nie je obmedzená, takže pri vysokej bonite si môžete dopriať palác za milióny eur.

Splatnosť hypotekárneho úveru sa pohybuje od 5 do 45 rokov. Žiadatelia by mali byť po celú dobu splácania hypotekárneho úveru v produktívnom veku. Ak by dĺžka splácania zasahovala do dôchodkového veku, je zvyčajne potrebné k úveru pribrať ďalšieho (mladšieho) spoludlžníka.

Čím je dlhšia doba splatnosti úveru, tým je nižšia splátka. Optimálna doba na splácanie hypotekárneho úveru je 15-20 rokov, kedy je najlepší pomer medzi výškou splátky a nákladmi na úver. Banky preferujú dobu splatnosti v násobkoch piatich rokov, ale akceptujú aj iné doby splatnosti.

Splácanie hypotekárneho úveru

Splácanie hypotekárneho úveru závisí od spôsobu jeho čerpania. Úver možno čerpať jednorázovo alebo postupne.

Ak je hypotekárny úver čerpaný postupne, spláca sa najprv mesačne len úrok z vyčerpanej čiastky a to až do doby, než je vyčerpaný celý úver. Po ukončení čerpania začne dlžník hypotekárny úver splácať anuitnými splátkami, ktoré sú po celú dobu platnosti úrokovej sadzby rovnaké a obsahujú istinu a úrok.

Niektoré banky umožňujú aj iné splácanie než splácanie anuitnej splátky. Jedná sa o degresívne alebo progresívne splácanie tzn., že veľkosť splátok je v čase buď klesajúca (degresívne) alebo rastúca (progresívne).

Deň splatnosti jednotlivých splátok je stanovený v úverovej zmluve.

V termíne, kedy dochádza k zmene úrokovej sadzby (klient si volí v rokoch dobu platnosti úrokovej sadzby), môže dlžník splatiť predčasne časť alebo celú výšku úveru bez sankcie. V prípade mimoriadnej splátky zo strany klienta mimo tieto termíny si väčšina bánk stanovuje vysoké sankcie za predčasné splácanie.

V prípade neúčelovej hypotéky, ktorá spadá pod režim zákona o spotrebnom úvere, možno kedykoľvek urobiť mimoriadnu splátku časti alebo celého úveru.

Podpora hypotekárneho úverovania bývania

Podpora hypotekárneho úverovania na bývanie spočíva v poskytovaní príspevku k úrokom z hypotekárneho úveru a zvýhodnených úverov od Štátneho fondu rozvoja bývania. Výška úrokovej dotácie sa každoročne stanovuje na základe priemernej úrokovej sadzby z poskytnutých hypotekárnych úverov s nárokom na podporu z predchádzajúceho roku. O dotáciu sa žiada priamo v banke, ale podporu hypotekárneho úverovania na bývanie upravuje nariadenie vlády.

Na štátnu dotáciu majú nárok žiadatelia mladší ako 36 rokov, ktorých nesmie dovŕšiť v roku podania žiadosti o úver. Ak žiadajú o úver a s ním o podporu manželia, musia sa do vekovej hranice vojsť obaja. Podporu získajú nielen noví žiadatelia o úver, ale všetci, ktorí žiadali o úver s úrokovou dotáciou predtým a teraz im končí fixácia úrokovej sadzby.

Žiadateľ nesmie vlastniť byt, rodinný dom, či bytový dom. A bez ohľadu na to, či je manžel alebo manželka spolužiadateľom o úver alebo nie, musí túto podmienku spĺňať tiež.

Obstarávaná nehnuteľnosť musí byť prinajmenšom dva roky stará. Na zahraničnú nehnuteľnosť vám štát dotáciu neposkytne.

Výška poskytnutej štátnej pomoci je limitovaná. Ak presahuje cena bytu 30 tis. eur alebo cena rodinného domu 60 tis. eur, nebudú sa dotácie vzťahovať na časť úveru prevyšujúcu tieto sumy.